実家終活ナビ実家売却の譲渡所得税:計算方法と取得費・特別控除の使い方【計算例つき】
実家売却時の譲渡所得税の仕組みを計算例つきで解説。売却価格・取得費・譲渡費用・特別控除・税率の各項目、5年超の長期譲渡と短期譲渡の差、3,000万円特別控除の併用可否まで整理します。
相続した実家を売却したとき、利益(譲渡所得)が出れば譲渡所得税がかかります。「売却額がそのまま手元に残る」と思っていると、確定申告の段階で慌てることになるので、最初に税金の仕組みを把握しておきましょう。
譲渡所得税の基本構造
譲渡所得税 = (売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除) × 税率
ポイントは「売却価格」ではなく「儲かった分(譲渡所得)」に対して課税されること。原価(取得費)と諸経費(譲渡費用)を差し引いて、利益が残った場合だけ税金がかかります。
各項目の中身
売却価格
買主と契約した金額。仲介手数料を引く前の額です。
取得費
被相続人(亡くなった親)が当該不動産を取得したときの費用。具体的には:
- 購入代金(土地+建物)
- 購入時の仲介手数料・登録免許税・印紙税
- 取得後の改良費(増築・大規模リフォーム)
- 建物の減価償却分は差し引く
相続で取得した場合、被相続人が買ったときの金額と取得経費を引き継ぎます。古い物件で当時の契約書が残っていないことが多いのですが、その場合は「取得費が不明」として概算計算する方法があります(本サイトの「取得費が分からないときの対処」記事を参照)。
譲渡費用
売却時にかかった費用。
- 仲介手数料((売却額×3%+6万円)+消費税)
- 売買契約書の印紙税
- 建物取り壊し費用(更地で売る場合)
- 登記費用(抵当権抹消等)
特別控除
条件を満たす場合に使える控除。実家売却で大きいのは:
- 被相続人居住用財産の3,000万円特別控除(別記事で詳細解説)
- 収用等による5,000万円控除(公共事業で売却した場合)
税率
所有期間によって税率が変わります。
- 短期譲渡(5年以下):所得税30%+住民税9%+復興税0.63%=合計39.63%
- 長期譲渡(5年超):所得税15%+住民税5%+復興税0.315%=合計20.315%
相続の場合は被相続人の所有期間を引き継ぐので、長く所有していた実家ならほぼ確実に長期譲渡(20.315%)になります。詳しくは「所有期間と税率」記事で解説しています。
計算例
実家を3,500万円で売却。被相続人は40年前に1,000万円で購入(契約書あり)。仲介手数料122.1万円(税込:3,500万×3%+6万+消費税10%)・印紙税1万円・解体費用150万円。空き家特例(3,000万円控除)を適用するケース。
- 取得費:1,000万円(建物の減価償却は省略)
- 譲渡費用:122.1万円+1万円+150万円=約273万円
- 譲渡所得:3,500万円 - 1,000万円 - 273万円 = 2,227万円
- 空き家特例の控除適用:2,227万円 - 3,000万円 = マイナス(課税所得ゼロ)
- 譲渡所得税:0円
この例では特別控除でゼロになりますが、控除なしなら2,227万円×20.315%=約452万円の税金になります。
確定申告で必要な書類
- 譲渡所得の内訳書(国税庁HPから様式DL)
- 売買契約書(取得時・売却時)のコピー
- 仲介手数料・印紙税の領収書
- 登記事項証明書
- (特別控除使用時)被相続人居住用家屋等確認書など
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