実家終活ナビ空き家放置コスト試算
実家を空き家のまま放置した場合の累積コストと、解体した場合の比較を概算します。固定資産税納税通知書を手元に用意するとスムーズです。
入力
≒ 1,500万円
調べ方:毎年4-5月に届く固定資産税納税通知書の「価格(評価額)」欄が正確。手元になければ市区町村役場で「固定資産評価証明書」(1通400円)を取得。
概算:路線価×面積、または公示地価×0.7。住宅地の坪単価で都市部20-50万円・地方5-15万円が目安。
≒ 500万円
調べ方:納税通知書の「家屋」欄に記載。
概算:木造30坪で築10年500-700万円、築20年300-400万円、築30年超100-200万円が目安。RC造は木造の1.5-2倍。
いつまでに売却・解体・賃貸の判断をするか想定で入力。「3年」「5年」「10年」あたりで試算すると累積コストの実感が掴めます。
≒ 10万円
内訳目安:草刈り年2-3回で5-10万円、火災保険2-5万円、遠隔地は管理代行(月3,000-10,000円)。合計5-15万円が一般的。最低限の保険のみなら2-3万円。
放置パターンの累計コスト
- 年間固定資産税(土地)小規模住宅用地1/6
- 35,000円≒ 3万5,000円
- 年間固定資産税(建物)
- 70,000円≒ 7万円
- 年間都市計画税(土地)
- 15,000円≒ 1万5,000円
- 年間都市計画税(建物)
- 15,000円≒ 1万5,000円
- 年間管理費
- 100,000円≒ 10万円
- 年間合計
- 235,000円≒ 23万5,000円
- 5年累計
- 1,175,000円≒ 117万5,000円
解体オプション
建物を解体すると建物の固定資産税はゼロになりますが、土地の住宅用地特例が外れて土地の税額は約6倍に。解体費用と将来の税額減を比較できます。
約30.3坪(1坪 ≒ 3.31平米)。調べ方:納税通知書の「家屋・床面積」欄、または登記簿の「床面積」欄。標準的な戸建ては100平米(30坪)前後。
坪単価目安: 木造3.5万 / 鉄骨5万 / RC造6.5万
解体パターンの累計コスト
- 解体費用(木造 30.3坪)
- 1,058,751円≒ 105万8,751円
- 解体後・年間固定資産税(土地)特例外れ
- 210,000円≒ 21万円
- 解体後・年間都市計画税(土地)
- 45,000円≒ 4万5,000円
- 解体後・年間管理費
- 100,000円≒ 10万円
- 解体後・年間合計
- 355,000円≒ 35万5,000円
- 5年累計(解体費込み)
- 2,833,751円≒ 283万3,751円
5年累計の差額(放置 vs 解体)
※ 本試算は概算で、実際の税額・解体費用とは異なることがあります。固定資産税率1.4%は標準税率(自治体により1.7%まで)、都市計画税率0.3%は最高限度です。土地の住宅用地特例は200平米までは1/6、超過部分は1/3で計算されますが、本試算では一律1/6で簡略化しています。倒壊リスクや損害賠償リスク・売却機会を逃すコストは含まれていません。
計算ロジックの内訳
固定資産税
- 標準税率1.4%(自治体により1.7%まで超過税率)
- 住宅用地特例:200平米までは評価額×1/6、超過部分は1/3
- 特定空家・管理不全空家認定で特例から除外(土地税が約6倍)
都市計画税(市街化区域のみ)
- 制限税率0.3%(自治体により異なる)
- 住宅用地特例:200平米までは評価額×1/3、超過部分は2/3
解体費用の坪単価目安
- 木造:3-5万円/坪
- 鉄骨:4-6万円/坪
- RC造:5-8万円/坪
- 立地・接道・廃棄物量により増減
解体後の税額
建物を解体すると建物の固定資産税はゼロ。ただし住宅用地特例も外れて土地の税額が約6倍に上がります。建物税額が大きく、放置年数が長いほど解体が有利になりやすい構造です。
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解体を検討するなら一括見積もりで相場確認。「解体せず売却」も第3の選択肢として一括査定で市場価格を把握しておくのが堅実です。
