実家終活ナビ実家売却益試算
実家を売却したときの「税金引き後の手取り額」を概算します。3,000万円特別控除を使う場合の節税効果も確認できます。
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≒ 3,500万円
調べ方:不動産一括査定サイトで3-5社の査定を取って中央値を入れるのが現実的。SUUMO・アットホームで類似物件(同じエリア・同じ間取り・築年数)の販売価格も参考に。査定額は最高値より中央値で見るほうが実勢に近い。
≒ 175万円
調べ方:親の遺品から購入時の売買契約書・領収書を探す / 通帳の振込履歴 / 抵当権設定登記の借入額から逆算。
概算が不利な理由:取得費5%概算だと譲渡所得が膨らみ税額数百万円増になることも。古い契約書も丁寧に探す価値あり。
木造30坪で90-150万円、鉄骨120-180万円、RC造150-240万円。アスベスト含有で50-300万円加算。建物残したまま売るなら 0 円。
≒ 10万円
内訳:売買契約書の印紙税(売却額3,000-5,000万円なら1万円)、抵当権抹消登記(2-3万円)、住所変更登記(1-2万円)、測量費(土地のみ売却なら20-80万円)など。合計5-100万円が一般的。
概算結果
- 売却価格
- 35,000,000円≒ 3,500万円
- 取得費
- ▲1,750,000円≒ ▲175万円
- 譲渡費用(仲介手数料・その他)
- ▲1,321,000円≒ ▲132万1,000円
- 譲渡所得
- 31,929,000円≒ 3,192万9,000円
- 課税対象所得
- 31,929,000円≒ 3,192万9,000円
- └ 所得税
- 4,789,350円≒ 478万9,350円
- └ 住民税
- 1,596,450円≒ 159万6,450円
- └ 復興特別所得税
- 100,576円≒ 10万576円
- 税額合計(20.315%)
- 6,486,376円≒ 648万6,376円
- 手取り額(目安)
- 27,192,624円≒ 2,719万2,624円
※ 本試算は概算で、実際の税額・手取り額とは異なることがあります。取得費の証明書類、3,000万円特別控除の適用要件、固定資産税の精算金、各種控除の有無により最終金額は変動します。具体的な税額計算は税理士にご相談ください。
計算ロジックの内訳
譲渡所得
売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
仲介手数料(自動計算)
- 200万円以下:売却価格×5%+消費税
- 200万円超400万円以下:売却価格×4%+2万円+消費税
- 400万円超:売却価格×3%+6万円+消費税
税率
- 短期譲渡(5年以下):所得税30%+住民税9%+復興税0.63% = 39.63%
- 長期譲渡(5年超):所得税15%+住民税5%+復興税0.315% = 20.315%
3,000万円特別控除
被相続人居住用財産(空き家特例)の要件を満たす場合に適用。譲渡所得から最大3,000万円を控除します。
取得費が不明な場合
親が古い時代に買った物件で売買契約書がない場合、概算取得費(売却価格×5%)を使用できます。実額が証明できる方が有利になることが多いので、契約書・通帳記録などを先に探すのが定石。
関連サービス
実家を売却するなら、まず複数の不動産会社で査定を取って相場を確認するのが第一歩。空き家を解体して更地で売る場合は解体業者の見積もり比較も。
