実家終活ナビ実家売却の3,000万円特別控除:5つの適用要件と2024年改正の計算例【空き家特例】
被相続人居住用財産の3,000万円特別控除(空き家特例)の5つの適用要件、2024年改正で相続人3人以上は2,000万円に縮減、譲渡所得の計算例、確定申告で必要な書類まで。最大数百万円の節税になる制度を整理します。
相続した実家を売却するときに最大の節税策になるのが「被相続人居住用財産の3,000万円特別控除」です。譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度で、適用できれば数百万円単位の税金が浮きます。
ただし要件が細かく、1つでも外れると一切使えません。事前に適用可否を確認しておくのが大事です。
制度の概要
2016年に始まった制度で、当初の期限は2019年でしたが、2027年12月31日まで延長されています(2024年税制改正)。亡くなった親が1人で住んでいた家を相続して、それを売却するときに使えます。
適用できる5つの要件
要件1:1981年5月31日以前に建築された家屋
旧耐震基準で建てられた家が対象です。1981年6月以降の新耐震基準の家屋は適用外なので、まず登記簿か建築確認済証で建築年月日を確認します。
要件2:区分所有建物(マンション)でないこと
分譲マンションなど区分所有建物として登記されている建物は対象外です(措置法35条3項)。これは「旧耐震基準でも耐震性が確保されやすい区分所有建物は制度趣旨から外す」という考え方によるもので、2024年の改正後もマンションは対象外のまま維持されています。
要件3:相続前は被相続人が1人で住んでいたこと
亡くなる直前まで親が1人暮らしだった、というのが基本要件。配偶者や子と同居していた家は対象外です。ただし、亡くなる直前に老人ホーム等に入居していたケースは、一定の要件を満たせば適用可能です(2019年税制改正)。
要件4:相続から3年経過する年の年末までに売却
相続が発生した日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却完了が必要。例えば2025年5月に相続なら、2028年12月31日が期限です。
要件5:売却額1億円以下
共有持分の合計で1億円以下。後から複数回に分けて売却した場合も合算されるので、最初の売却から3年遡る範囲の取引が判定対象になります。
2024年改正:相続人3人以上は控除額が2,000万円に縮減
2024年1月1日以後の譲渡から、被相続人居住用家屋等を取得した相続人が3人以上いる場合、特別控除額は1人あたり最大2,000万円に縮減されました(措置法35条3項括弧書き、令和5年度税制改正)。
- 相続人1〜2人:1人あたり3,000万円控除(従来通り)
- 相続人3人以上:1人あたり2,000万円控除
例えば兄弟3人で実家を共有相続して各自の持分を売却した場合、それぞれ最大2,000万円までしか控除できません。3人で合計6,000万円の控除になります(改正前なら9,000万円だった)。
家屋を残す場合と取り壊す場合
家屋を残したまま売却する場合は、耐震基準を満たすリフォームが必要です(売主が工事して買主に引き渡し)。それが難しい場合は、家屋を取り壊して更地で売却すれば適用可能です。取り壊し費用は売主負担になります。
計算例
実家を4,000万円で売却し、取得費200万円(取得費不明なら売却額の5%=200万円)、譲渡費用150万円(仲介手数料・取り壊し費用)とした場合。
- 譲渡所得:4,000万円 - 200万円 - 150万円 = 3,650万円
- 3,000万円特別控除適用後:3,650万円 - 3,000万円 = 650万円
- 所有期間5年超・長期譲渡として税率20.315%適用:650万円 × 20.315% = 約132万円
控除を使わなければ3,650万円 × 20.315% = 約742万円なので、約610万円の節税になります。
確定申告で必要な書類
- 譲渡所得の内訳書
- 被相続人居住用家屋等確認書(市区町村の窓口で発行)
- 登記事項証明書(法務局)
- 売買契約書のコピー
- 耐震基準適合証明書または取り壊し関連書類
申告期限は売却した翌年の2月16日〜3月15日。書類が揃わないと適用されないので、売却前から書類リストを意識しておくとスムーズです。
適用できないケース
- マンション(区分所有建物として登記されている建物)
- 同じ年に居住用財産の3,000万円控除(自宅売却用)も使う場合は併用不可
- 親と同居していた家
- 1981年6月以降に建てられた家で、耐震改修も取り壊しもしない場合
- 売却額が1億円超の場合
- 相続人が空き家を賃貸に出していた場合(居住の用に供さなくなる)
- 取得費加算の特例(措置法39条)と同一不動産で併用する場合(常に併用不可、どちらかを選択)
確認ステップ
実家を売却する前に、次の3点を確認しておくと判断しやすくなります。
- 建築年月日(登記簿か建築確認済証で確認)
- 被相続人の住民票記録(同居者がいなかったか)
- 相続発生日と売却予定日(3年期限内か)
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