取得費不明な実家の確定申告:概算5%の落とし穴と実額を証明する5つの方法

相続した実家を売却するとき、譲渡所得税の計算には「取得費」(被相続人が買った時の金額)が必要になります。ところが古い物件だと当時の売買契約書が残っていないことが多く、ここで多くの相続人がつまづきます。

対処法を知っておくと、税額を大きく抑えられる可能性があります。

取得費が分からない場合の選択肢

税法上、取得費が不明な場合は次の2つから有利な方を選べます。

• 概算取得費:売却価格の5%
• 実額取得費:契約書や領収書で証明できた金額

概算取得費(売却価格の5%)の問題点

例えば3,500万円で売却した場合、概算取得費は175万円。実際は親が30年前に1,500万円で購入していたとすると、本来は1,500万円が取得費として使えるはず。175万円と1,500万円の差は1,325万円で、税率20.315%で約269万円の追加納税になります。

概算は「最後の救済策」と考えて、まず実額取得費を証明する材料を探すのが大事です。

実額取得費を証明する書類を探す

1. 親の遺品から契約書を探す

購入時の売買契約書・重要事項説明書・領収書。古い書類は和ダンス・押入れ・倉庫の段ボールにしまわれていることが多いです。

2. 通帳・振込記録から購入額を逆算

購入時の住宅ローン契約書、銀行通帳の振込履歴、振込手数料の控え。10年以上前の取引履歴は銀行に残っていないことが多いですが、自宅保管の通帳の写しから読み取れることがあります。

3. 抵当権設定登記から借入額を推定

登記簿の乙区(抵当権)に住宅ローンの設定額が記録されています。購入額そのものではないですが、「ローン額×頭金比率」で概算可能。法務局で登記簿謄本(600円)を取得して確認します。

4. 不動産業者の事業者証明

購入時に仲介した不動産業者に、過去の取引記録を問い合わせる方法もあります。業者によっては10-30年分の記録を保管しています。

5. 路線価・公示地価から推定

購入時の路線価・公示地価から推定する方法。具体的な金額証明にはなりませんが、補強資料として使われることがあります。

建物の減価償却を忘れずに

建物部分は経年で価値が減るため、減価償却を引いた残額が取得費になります。非業務用木造住宅の償却率は0.031(法定耐用年数22年×1.5の場合)。

計算式は「建物購入額 × (1 - 0.9 × 償却率 × 経過年数)」。例えば築22年の木造なら 1 - 0.9 × 0.031 × 22 = 約38.6%、築30年なら約16.3%まで下がります。

ただし取得価額の5%が最低限度として保証されているため(所基通49-2)、減価が進んで5%を下回る場合は5%とみなされます。築40年以上の木造ではこの「5%下限」に到達するのが一般的です。

租税特別措置法31条の4(昭和27年以前取得の特例)

昭和27年(1952年)以前に取得した土地建物については、取得費を「売却価格の5%相当額」とみなす特例があります。これは「概算取得費」と同じ計算ですが、ここまで古い物件は法的に5%が認められる根拠になります。

取得費加算の特例(相続税を払った場合)

相続税を支払った相続人が、相続から3年10ヶ月以内に当該不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

計算式は概略:加算額=その人の相続税額 × (該当不動産の相続税評価額 ÷ その人の相続財産総額)。詳しくは別記事「取得費加算の特例」で解説しています。

探しても見つからない場合の最終判断

どうしても契約書が見つからず、振込記録も残っていない場合は、概算取得費(売却価格の5%)で申告する以外ありません。被相続人居住用財産の3,000万円特別控除が使えるケースなら、その控除と組み合わせれば税額を大きく圧縮できる可能性があります。