不動産売却後の確定申告のやり方

相続した実家を売却して譲渡所得が出た場合、または特別控除を適用する場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。普段は会社の年末調整だけで済む人でも、不動産売却の年は申告書を自分で作って提出することになります。

申告期限と納付スケジュール

• 申告期限:売却した年の翌年2月16日〜3月15日
• 所得税の納付:3月15日まで
• 住民税の納付:翌年6月から(給与所得者は給与天引きまたは普通徴収を選択)

所得税は一括納付ですが、振替納税(口座振替)を選ぶと4月下旬の引き落としにできます。資金繰りの調整に使えます。

必要書類のチェックリスト

譲渡所得計算用

• 譲渡所得の内訳書(国税庁HPから様式DL)
• 売買契約書のコピー(取得時・売却時)
• 仲介手数料の領収書
• 印紙税の領収書(契約書貼付)
• 登記事項証明書(売却前後の状態が分かるもの)
• 解体費用の領収書(取り壊して売却した場合)
• 取得費を証明する書類(購入時の契約書・領収書・通帳記録など)

特別控除を使う場合

被相続人居住用財産の3,000万円特別控除を適用する場合、追加で:

• 被相続人居住用家屋等確認書(市区町村の窓口で発行)
• 被相続人の住民票除票・戸籍の附票
• 耐震基準適合証明書(耐震改修した場合)
• 取り壊し関連書類(建物解体した場合)

取得費加算の特例を使う場合

• 相続税の申告書写し
• 相続税額の計算書
• 譲渡所得の取得費に加算される相続税の計算明細書

申告書作成の流れ

1. e-Taxで作成する

国税庁の確定申告書等作成コーナー(オンライン)が便利。譲渡所得の選択肢を選び、案内に従って入力していけば、計算式は自動で処理されます。

マイナンバーカード+ICカードリーダーまたはスマホ読み取り対応で、e-Tax送信も可能。電子申告だと書面より添付書類の一部が省略できます。

2. 紙で作成する

税務署で用紙をもらうか、国税庁HPから様式をDL。譲渡所得の内訳書を先に作成し、その結果を確定申告書(令和4年分以降はA・B様式統合の一本化)に転記します。

3. 税理士に依頼する

報酬は譲渡所得申告のみで5-15万円が相場。複雑な特例(取得費加算など)を使う場合は10万円台後半になることも。3,000万円控除の適用判定など、誤ると数百万円の追加税金になる場面では費用を払う価値があります。

譲渡所得の内訳書の記入ポイント

譲渡所得の内訳書は次の構成です。

1. 譲渡した不動産の所在地・面積・売却日
2. 売却価格・契約条件
3. 取得費の内訳
4. 譲渡費用の内訳
5. 特別控除の種類と金額
6. 所有期間の判定(取得日と売却年1月1日の関係)
7. 譲渡所得金額の計算

ここで間違えやすいのが「取得日」と「所有期間」。相続物件は被相続人の取得日を引き継ぐので、被相続人がいつ買ったかを記入します(売却年1月1日時点で5年超かどうかの判定に使う)。

住民税の取り扱い

住民税は確定申告の内容をもとに、翌年6月から月割りで徴収されます。給与所得者の場合、申告書の住民税欄で「自分で納付(普通徴収)」または「給与から天引き(特別徴収)」を選択可能。

会社に副業や副収入を知られたくない場合は普通徴収を選びますが、不動産売却の住民税は金額が大きいため一時的に給与差し引きが増えて目立つことがあります。

申告漏れのペナルティ

申告期限を過ぎたり申告漏れがあったりすると、無申告加算税と延滞税が加算されます。譲渡所得は税務署が登記情報から把握できるので、「黙っていればバレない」は通用しません。

• 無申告加算税:50万円以下の部分15% / 50万円超300万円以下20% / 300万円超30%(令和5年改正、令和6年以降の申告に適用)
• 延滞税:法定上限は年7.3%(納期限から2ヶ月以内)・年14.6%(2ヶ月超)。ただし「特例基準割合」が適用され、実勢では2026年で年2.4%程度(2ヶ月以内)・年8.7%程度(2ヶ月超)が目安(国税庁公表値)

実勢の延滞税率は毎年見直されるため、納付前に国税庁の公表値を確認してください。